第三者管理者方式（外部管理者方式）

第三者管理者方式は、区分所有者の中から理事を選ぶのではなく、管理会社などの外部の専門家が管理者となってマンションを運営する方式です。

役員のなり手がいない、投資用の住戸が多く居住者が少ない、高齢の区分所有者が多い。そうしたマンションで採用が増えています。

総会で決める事項は変わりません。管理規約の改正、大規模修繕、管理委託費の変更などは、これまでどおり区分所有者の決議で決まります。

変わるのは、理事会で行っていた日常の判断と手続きを、当社が管理者として担うことです。

• 役員のなり手がおらず、同じ人が何期も続けている
• 投資用の住戸が多く、区分所有者の多くが住んでいない
• 区分所有者の高齢化が進み、理事会の開催が難しい
• 小規模で、理事会を構成する人数が足りない
• 理事会の運営そのものが負担で、管理会社の変更を考えている

管理者である当社が、自社に有利な判断をしないための仕組みを設けています。

• 当社が受け取る管理委託費の変更は、総会の決議がなければできません
• 修繕工事は3社以上の相見積を取り、総会または区分所有者への書面で報告します。当社が施工会社から手数料を受け取ることはありません
• 区分所有者から選ばれた監事、または外部の専門家（マンション管理士・会計事務所）が、管理者の業務と会計を年1回確認します
• 収支報告は毎月、区分所有者全員に書面または専用ページで開示します
• 管理者の解任は総会の決議でいつでもできます

理事会方式からの移行には、管理規約の改正が必要です。改正案の作成と総会での説明は当社が行います。

1. ご相談。現在の管理規約と管理体制を確認します
2. 理事会または有志の区分所有者への説明会
3. 管理規約の改正案と、管理者業務の範囲を作成
4. 総会での決議（管理規約の改正は特別決議）
5. 管理者として当社が就任。監事または外部監査の体制を整えます

第三者管理者方式が合うかどうかは、区分所有者の構成と管理規約によって変わります。

まずは現状を見せていただき、理事会方式を続ける場合との比較をお示しします。