マンション管理委託費の相場と内訳｜戸数別の目安と見積書で見るべき5項目

管理委託費は、管理組合が管理会社に支払う業務の対価です。マンションごとに合計額が大きく違うため、比べるときは月額の委託費を総戸数で割った、1戸あたりの金額を使います。

混同しやすいのが、区分所有者が毎月払う管理費です。管理費は管理組合の収入で、そこから管理委託費のほか、共用部の電気代と水道代、損害保険料、小さな修繕の費用などが支払われます。管理委託費は管理費の使い道のひとつで、支出のなかでいちばん大きな項目です。

管理費のほうには公的な統計があります。国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、駐車場使用料などからの充当額を除いた管理費の平均は1戸あたり月額11,503円、充当額を含めると17,103円です。同じ調査は、総戸数の規模が大きくなるほど1戸あたりの管理費が低くなる傾向も示しています。

全部委託で、管理員が通勤で勤務する一般的な仕様の場合の目安です。

金額は税別で、エレベーターの保守や消防設備点検などの点検料を委託費に含めた場合の幅です。機械式駐車場の有無、エレベーターの台数、管理員の勤務時間で上下します。

戸数が少ないほど、1戸あたりは高くなります

理由は、戸数に関係なくかかる費用があるからです。エレベーター1台の保守費、消防設備点検、貯水槽の清掃、理事会と総会の支援、決算書の作成は、30戸でも100戸でもほぼ同じ手間がかかります。この固定的な費用を割る戸数が少ないぶん、小規模なマンションは1戸あたりが高くなります。

30戸のマンションが100戸の水準と比べて高いのは当然で、それだけで割高とは言えません。比べる相手は、同じ規模、同じ仕様のマンションです。

目安の幅を超えていたときに疑うところ

上限を超えている場合、理由はたいてい3つのどれかです。管理員の勤務時間が建物の規模に対して長い、機械式駐車場や複数台のエレベーターなど設備が多い、新築のときに分譲会社の系列の管理会社が決めた金額のまま一度も見直していない、のいずれかです。前の2つは仕様の問題、最後のひとつは金額そのものの問題で、相見積を取るといちばん差が出ます。

国土交通省のマンション標準管理委託契約書は、管理会社の業務を4つに分けています。見積書も契約書も、この4つに沿って書かれています。

いちばん大きいのは管理員業務費です。委託費を見直すとき、最初に確認するのは管理員の勤務日数と時間が今の暮らしに合っているかどうかです。次に効くのが設備管理で、エレベーターの保守契約をフルメンテナンスから点検中心の契約に変えるだけで、この項目が大きく動くことがあります。

ここ数年、管理会社から値上げの申入れを受ける管理組合が増えています。背景は3つです。

人件費の上昇

管理員と清掃員の賃金は最低賃金に近い水準で決まることが多く、最低賃金の引き上げがそのまま原価に響きます。委託費の3割から4割を占める管理員業務費が、値上げの中心です。

管理員のなり手不足

定年の延長や再雇用の広がりで、これまで管理員の中心だった60代の応募が減っています。採用と代わりの要員の確保にかかる費用が増え、勤務時間の短縮や巡回への切り替えを提案されるマンションも出ています。

点検と保守の費用の上昇

エレベーターや消防設備の点検は専門の会社への再委託が多く、その会社の人件費と部品代が上がっています。

値上げの申入れを受けたら、どの内訳が、いくら、なぜ上がるのかを書面で出してもらってください。内訳のない一律の値上げは、交渉と相見積の対象になります。

1. 4つの内訳ごとに金額が出ているか

「管理委託費一式」の見積は比べようがありません。4つの内訳ごとの月額を必ず出してもらいます。出せない会社は、その時点で候補から外してかまいません。

2. 管理員の勤務日数と時間

週何日、何時から何時までか、休憩は含むか、祝日と年末年始はどうするか、休んだときに代わりの人が来るかを確認します。安い見積の多くは、ここが今より短くなっています。

3. 清掃と点検の回数

定期清掃は年に何回か、排水管の清掃は含むか、設備の点検は年に何回かを、今の仕様書と並べて確かめます。

4. 別途と書かれた項目

点検料、消耗品、総会の印刷と郵送の費用、緊急出動の費用を、委託費に含める会社と別途にする会社があります。別途の項目は年間の見込み額を聞き、委託費に足して比べてください。

5. 担当者の受け持ち棟数と理事会への出席回数

事務管理業務費の安さは、担当者1人が多くの棟を受け持つことで成り立っている場合があります。受け持ちの棟数と、理事会に年何回出席するかを聞いておくと、契約後の対応の速さに見当がつきます。

• 合計額だけで安い会社を選び、管理員の勤務が週5日から週3日に減っていたことに契約後に気づく
• 値下げ交渉だけを行い、担当者の訪問回数や報告書の内容が薄くなる
• 設備の保守契約を安い種類に変えたあと、部品交換のたびに別途の請求が来て、数年の合計では高くつく
• 1社だけの見積で判断し、その金額が妥当かどうか分からないまま総会にかける

どれも、仕様をそろえて内訳で比べれば防げます。

築18年、32戸のあるマンションでは、管理会社から1割を超える値上げの申入れがあり、理事会が見直しを始めました。1戸あたりの委託費を計算すると、同じ規模の目安の上限を超えていました。

内訳を出してもらうと、管理員が週6日の勤務で、土曜日は来訪者も業者の出入りもほとんどないことが分かりました。理事会は勤務を週5日に改め、エレベーターの保守契約の種類を見直したうえで、同じ仕様で3社から見積を取りました。結果として値上げ前の金額を下回る水準で契約でき、清掃の回数と理事会への出席回数は以前のまま保たれています。

今日できることは、管理委託契約書にある月額の委託費を総戸数で割ることです。目安の幅を超えていたら、内訳のどこかに理由があります。幅の中に収まっていても、値上げの申入れを受けているなら内訳の確認が先です。

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